Kupnja nekretnine

Pri kupnji stana ili kuće dobro provjerite dokumentaciju - izvadak iz zemljišne knjige, građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje, uporabnu dozvolu i energetski certifikat

Pri kupnji nekretnine najprije provjerite vlasništvo upisano u zemljišnoj knjizi općinskog suda na području na kojem se nekretnina nalazi. Također, od vlasnika nekretnine zatražite sve isprave o zgradi i zemljištu koje posjeduje, te energetski certifikat.
 

Zemljišnoknjižni izvadak

Izvadak se sastoji od tri dijela:
  • posjedovnice ili popisnog lista (list A) u kojem je upisana nekretnina, odnosno njena glavna obilježja - broj zemljišnoknjižne čestice, površina i kultura
  • vlastovnice ili vlasničkog lista (list B) u kojem se upisuje vlasništvo, odnosno podaci o vlasniku nekretnine, sve promjene u vezi s vlasništvom te osobna ograničenja kojima je vlasnik osobno podvrgnut u odnosu na upravljanje ili raspolaganje zemljišnoknjižnim tijelom primjerice: maloljetnost, starateljstvo, stečaj
  • teretovnice  ili teretnog lista (list C) iz koje se vidi je li nekretnina opterećena pravima trećih osoba, primjerice hipotekom, pravom nazadkupa, prvokupa, najma ili zakupa, otkupa, postoji li zabilježba ovrhe ili plomba.

Ako vam je poznat broj katastarske čestice i zemljišnoknjižnog uloška, izvadak možete provjeriti i na internetskim stranicama Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra Ministarstva pravosuđa i Državne geodetske uprave (ZIS)

Uređena zemlja.
 

Energetski certifikat


Energetski certifikat je dokument koji predočuje energetska svojstva zgrade a izrađuju ga ovlaštene osobe  za energetsko certificiranje – energetski certifikatori. Dokument vrijedi deset godina od dana njegova izdavanja. 
Energetski certifikat zgrade izdaje se za zgradu, odnosno njezin poseban dio, za koji je potrebno koristiti energiju za održavanje unutarnje projektne temperature u skladu s njezinom namjenom, osim za:
  • zgradu koja se koristi za održavanje vjerskih obreda ili vjerskih aktivnosti
  • privremenu zgradu čiji je rok uporabe dvije godine ili manje, industrijsko postrojenje, radionicu i nestambenu poljoprivrednu zgradu s malim energetskim potrebama
  • stambenu zgradu koja se koristi manje od četiri mjeseca godišnje
  • slobodnostojeću zgradu s ukupnom korisnom površinom manjom od 50 m2. 
 
Investitor, odnosno vlasnik zgrade za koju se izdaje energetski certifikat dužan je prije izdavanja uporabne dozvole pribaviti energetski certifikat, ako Zakonom nije propisano drukčije.

Vlasnik zgrade za koju se izdaje energetski certifikat, odnosno njezina posebnog dijela dužan je:
  • prije prodaje, iznajmljivanja, davanja u zakup ili davanja na leasing zgrade ili njezinoga posebnog dijela pribaviti energetski certifikat
  • kupcu, najmoprimcu, zakupcu, odnosno primatelju leasinga predati energetski certifikat ili njegovu fotokopiju
  • energetski certifikat predočiti mogućem kupcu, najmoprimcu, zakupcu, odnosno primatelju leasinga
  • u oglasu za prodaju, iznajmljivanje, davanje u zakup ili davanje na leasing zgrade ili njezina posebnog dijela koji se objavljuje u medijima navesti energetski razred zgrade.
 
Više o energetskom certificiranju možete pogledati na linku Ministarstva graditeljstva i prostornoga uređenja

Energetsko certificiranje zgrada.
 

Novogradnja

Ako kupujete stan u izgradnji, investitor vam mora dati na uvid izvršnu/pravomoćnu građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje.

Osim građevinske dozvole, jednako je važna uporabna dozvola koju građevina ne može dobiti ako se odstupilo od uvjeta gradnje propisanih građevinskom dozvolom ili drugim odgovarajućim aktom za građenje. Uputno je zatražiti i uvid u glavni projekt, koji je dio građevinske dozvole.

Treba napomenuti da je investitor, odnosno vlasnik zgrade, dužan prije izdavanja uporabne dozvole pribaviti energetski certifikat.
 

Sklapanje predugovora

Pri kupnji nekretnine uobičajeno je potpisivanje predugovora u kojem se definira nekretnina navođenjem zemljišnoknjižnih podataka o nekretnini (katastarske općine, broja čestice i broja zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana) i opisom nekretnine (za stan je to adresa, kat, broj stana, opis prostorija od kojih se sastoji i ukupna površina), cijena, datum sklapanja konačnog ugovora i isplata kapare za nekretninu.

Kapara se dogovara kao odustatnina - ako kupac odustane, kaparu zadržava prodavatelj, a odustane li prodavatelj mora kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare. Uobičajeni iznos je deset posto od vrijednosti nekretnine. Kupoprodajni predugovor trebate ovjeriti kod javnog bilježnika.
 

Ugovor o kupoprodaji

U ugovor o kupoprodaji nekretnina, uz sve što je navedeno u predugovoru, uvrštava se najčešće datum predaje nekretnine u posjed kupca kao i jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba. Preporučljivo je da sastavljanje (pred)ugovora povjerite odvjetniku, kako biste bili sigurni da ste kao kupac dobro zaštićeni.

Kupoprodajni ugovor u više primjeraka ovjerite kod javnog bilježnika. Po jedan primjerak ugovora:
  • ostaje prodavatelju
  • ostaje kupcu
  • ostaje javnom bilježniku
  • predajete u zemljišnoknjižni odjel nadležnog općinskog suda pri prijedlogu upisa vlasništva
  • predajete u poreznu upravu pri prijavi poreza na promet nekretninama
  • predajete banci ako kupujete nekretninu kreditom.

Ako kupujete nekretninu kreditom banke, ugovor ćete prethodno solemnizirati kod javnog bilježnika, a banka će upisati hipoteku na nekretninu.
 
Prilikom kupnje nekretnine prodavatelj vam je dužan predati energetski certifikat ili njegovu kopiju.
 

Upis vlasništva

Pravo vlasništva nekretnine na temelju ugovora o kupoprodaji ne stječe se automatski, nego upisom u zemljišne knjige o čemu više možete pročitati u našem članku

Upis prava vlasništva.
 

Porez na promet nekretnina

Kupnju stana ili kuće morate u roku od 30 dana od nastanka porezne obveze, odnosno potpisivanja kupoprodajnog ugovora, prijaviti ispostavi Porezne uprave na području gdje se nalazi nekretnina. Stopa poreza na promet nekretnina je četiri posto od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku njezina stjecanja, a plaća ga kupac.

U određenim je slučajevima kupac oslobođen od plaćanja poreza na nekretninu, a više ćete doznati u našem članku

Porez na promet nekretnina.