Kupnja nekretnine

Pri kupnji stana ili kuće dobro provjerite dokumentaciju - izvadak iz zemljišne knjige, građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje, uporabnu dozvolu i energetski certifikat

Pri kupnji nekretnine najprije provjerite vlasništvo upisano u zemljišnoj knjizi općinskog suda na području na kojem se nekretnina nalazi. Također, od vlasnika nekretnine zatražite sve isprave o zgradi i zemljištu koje posjeduje, te energetski certifikat.
 

Zemljišnoknjižni izvadak

Izvadak se sastoji od tri dijela:
  • popisnog lista u kojem je upisana nekretnina, odnosno njena glavna obilježja - broj zemljišnoknjižne čestice, površina i kultura
  • vlastovnice ili vlasničkog lista u kojem je upisan vlasnik nekretnine
  • teretovnice iz koje se vidi je li nekretnina opterećena pravima trećih osoba, primjerice hipotekom, pravom nazadkupa, prvokupa, najma ili zakupa, otkupa, postoji li ovrha ili plomba.

Ako vam je poznat broj katastarske čestice i zemljišnoknjižnog uloška, izvadak možete provjeriti i na internetskim stranicama Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra Ministarstva pravosuđa i Državne geodetske uprave (ZIS)

Uređena zemlja.
 

Energetski certifikat

Energetski certifikat je dokument koji predočuje energetska svojstva zgrade ili njezinog dijela, a izdaje se nakon provedenog energetskog pregleda. Na certifikatu je iskazan energetski razred zgrade koji ovisi o godišnjoj potrebnoj toplinskoj energiji za grijanje. Stambene i nestambene zgrade svrstavaju se u osam energetskih razreda od A-plus- do G, s time da A-plus- označava energetski najpovoljniji, a G energetski najnepovoljniji razred.

Energetski certifikat za postojeće zgrade sadrži i prijedlog ekonomski opravdanih mjera za poboljšanje energetskih svojstava zgrade.

Više o energetskom certificiranju možete pogledati na linku Ministarstva graditeljstva i prostornoga uređenja

Energetsko certificiranje zgrada.


Novogradnja

Ako kupujete stan u izgradnji, investitor vam mora dati na uvid izvršnu/pravomoćnu građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje.

Osim građevinske dozvole, jednako je važna uporabna dozvola koju građevina ne može dobiti ako se odstupilo od uvjeta gradnje propisanih građevinskom dozvolom ili drugim odgovarajućim aktom za građenje. Uputno je zatražiti i uvid u glavni projekt, koji je dio građevinske dozvole.

Treba napomenuti da je investitor, odnosno vlasnik zgrade, dužan prije izdavanja uporabne dozvole pribaviti energetski certifikat.
 

Sklapanje predugovora

Pri kupnji nekretnine uobičajeno je potpisivanje predugovora u kojem se definira nekretnina navođenjem zemljišnoknjižnih podataka o nekretnini (katastarske općine, broja čestice i broja zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana) i opisom nekretnine (za stan je to adresa, kat, broj stana, opis prostorija od kojih se sastoji i ukupna površina), cijena, datum sklapanja konačnog ugovora i isplata kapare za nekretninu.

Kapara se dogovara kao odustatnina - ako kupac odustane, kaparu zadržava prodavatelj, a odustane li prodavatelj mora kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare. Uobičajeni iznos je deset posto od vrijednosti nekretnine. Kupoprodajni predugovor trebate ovjeriti kod javnog bilježnika.
 

Ugovor o kupoprodaji

U ugovor o kupoprodaji nekretnina, uz sve što je navedeno u predugovoru, uvrštava se najčešće datum predaje nekretnine u posjed kupca kao i jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba. Preporučljivo je da sastavljanje (pred)ugovora povjerite odvjetniku, kako biste bili sigurni da ste kao kupac dobro zaštićeni.

Kupoprodajni ugovor u više primjeraka ovjerite kod javnog bilježnika. Po jedan primjerak ugovora:
  • ostaje prodavatelju
  • ostaje kupcu
  • ostaje javnom bilježniku
  • predajete u zemljišnoknjižni odjel nadležnog općinskog suda pri prijedlogu upisa vlasništva
  • predajete u poreznu upravu pri prijavi poreza na promet nekretninama
  • predajete banci ako kupujete nekretninu kreditom.

Ako kupujete nekretninu kreditom banke, ugovor ćete prethodno solemnizirati kod javnog bilježnika, a banka će upisati hipoteku na nekretninu.
 
Prilikom kupnje nekretnine prodavatelj vam je dužan predati energetski certifikat ili njegovu kopiju.
 

Upis vlasništva

Pravo vlasništva nekretnine ne stječe se automatski, nego upisom u zemljišne knjige i to temeljem ugovora o kupoprodaji i tabularne izjave o čemu više možete pročitati u našem članku

Upis prava vlasništva.
 

Porez na promet nekretnina

Kupnju stana ili kuće morate u roku od 30 dana od nastanka porezne obveze, odnosno potpisivanja kupoprodajnog ugovora, prijaviti ispostavi Porezne uprave na području gdje se nalazi nekretnina. Stopa poreza na promet nekretnina je četiri posto od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku njezina stjecanja, a plaća ga kupac.

U određenim je slučajevima kupac oslobođen od plaćanja poreza na nekretninu, a više ćete doznati u našem članku

Porez na promet nekretnina.