POS - Program poticane stanogradnje

Kao potencijalni kupac stana iz programa POS-a, obratite se općini odnosno gradu

Program POS-a pokrenut je s ciljem da se građanima omogući rješavanje stambenog pitanja po uvjetima znatno povoljnijim od tržišnih.

Prosječna kamata je oko 3,9 posto na rok otplate od 30 + 1 godina počeka bez jamaca. Prvih 15 do 20 godina otplaćujete kredit poslovnoj banci, a maksimalna kamata (promjenjiva) može biti od 5,45 do 5,98 posto (prosječna 5,75 posto) valutna klauzula vezana uz euro (ovisi o odabranoj banci). Preostalih 10 do 15 godina otplaćujete sredstva Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama tj. APN-a (kredit se počinje otplaćivati po zatvaranju kredita poslovne banke).

Kamata je fiksna i iznosi tri posto, uz jedan posto godišnju kamatu za poček otplate kredita poslovne banke, i odnosi se na sve stanove u izgradnji i prodaji, a za koje nisu sklopljeni ugovori o kupoprodaji stana. Za stanove čija je kupnja realizirana do stupanja na snagu izmjena Zakona o POS-u (Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o društveno poticanoj stanogradnji koji je stupio na snagu 10. ožujka 2015. godine), kamata je također fiksna i iznosi pet posto, uz dva posto godišnju kamatu za poček otplate kredita poslovne banke. 
 

Postupak kupnje POS-ovog stana

Postupak odabira i kupnje stana teče u nekoliko koraka: 
  1. Kao potencijalni kupac zainteresiran za kupnju stana iz programa POS-a trebate se obratiti općini odnosno gradu na području kojeg ste zainteresirani kupiti stan jer jedinice lokalne samouprave (u daljnjem tekstu JLS) provode anketu o stambenim potrebama.
  2. Nakon što utvrdi da postoji dovoljan interes za kupnju stana POS-a, JLS osigurava zemljište za izgradnju stanova te dogovara i ugovara s APN-om daljnju realizaciju programa.
  3. Povjerenstvo koje čine prestavnici JLS-a i APN-a formira listu reda prvenstva, a APN prezentira program POS-a građanima.
  4. JLS i APN sklapaju ugovor o prijenosu prava vlasništva zemljišta na APN.
  5. Povjerenstvo APN-a i JLS-a provodi natječaje za projektiranje i gradnju stanova. Nakon što je projekt izgrađen, APN ga prezentira kupcima s liste reda prvenstva za stanove.
  6. Potom potencijalni kupci provjeravaju kreditnu sposobnost, a APN pribavlja dozvolu za gradnju.
  7. APN i JLS potpisuju ugovor o međusobnim pravima i obvezama, a APN sklapa ugovor o građenju i nadzoru.
  8. Tijekom gradnje birate stan i potpisujete predugovor o kupoprodaji te nakon toga ugovor o kreditu s poslovnom bankom.
  9. Nakon što se zgrada izgradi pribavlja se uporabna dozvola i provodi etažiranje te potom potpisujete ugovor o kupoprodaji stana s APN-om.
  10. Na kraju procedure dobivate ključeve stana i možete se useliti.


Uknjižba prava vlasništva

Stanovi u trenutku sklapanja ugovora o kupoprodaji stana nisu uknjiženi kao etažno vlasništvo jer se cijeli postupak etažiranja provodi nakon što se za višestambenu građevinu ishodi uporabna dozvola. Po pravomoćnosti uporabne dozvole, prijavni listovi za upis zgrade se s uporabnom dozvolom dostavljaju na provedbu u katastar. Nakon upisa građevine u katastru, po službenoj dužnosti (pravomoćnost rješenja je također 15 dana) zahtjev za upis građevine se prosljeđuje u zemljišne knjige.

Nakon pravomoćnosti rješenja o upisu zgrade, etažni elaborat se ovjerava kod ureda koji je izdao uporabnu dozvolu te se nakon toga dostavlja na provedbu u sud. Po provedbi etažnog elaborata, APN dostavlja u sud prijedloge za uknjižbu prava vlasništva za sve kupce stanova.


Uređenje okoliša 

Uređenje okoliša oko zgrade ovisi o prostorno-planskoj dokumentaciji, te o veličini parcele na kojoj se gradi zgrada. Uređuju ga investitor ili suinvestitor, sukladno ugovoru o međusobnim pravima i obvezama.
 

Jamstveni rok

Za nedostatke temeljem ugovornih i zakonskih odredbi odgovora prodavatelj. Jamstvo se izdaje prema uvjetima iz kupoprodajnog ugovora, te važećim propisima u graditeljstvu. Jamstvo za građevinske radove, građevinsko-obrtničke i instalaterske radove izvođač daje na rok od dvije godine.
 

Tko može sudjelovati u programu POS-a

Pravo na kupnju stana iz Programa POS-a imaju svi građani – državljani Republike Hrvatske, a prednost na kupnju imaju osobe koje prvi put stječu nekretninu i nemaju odgovarajuće riješeno stambeno pitanje, tj. nemaju u vlasništvu stambeni prostor koji je primjereno opremljen komunalnom infrastrukturom (voda, kanalizacija) i ne udovoljava higijensko-tehničkim uvjetima za zdravo stanovanje, veličine oko 35 četvornih metara korisne površine stana za jednu osobu, odnosno za svaku sljedeću još oko deset četvornih metara.
 

Veličina i karakteristike stanova

Kao budući kupac stana ne možete utjecati na raspored prostorija u stanu. Prilikom projektiranja navedenih stanova vodi se računa da se prostor maksimalno iskoristi pri čemu se primjenjuju odredbe Pravilnika koji između ostaloga propisuje karakteristike stana određene veličine.

U stambenim zgradama od četiri do sedam katova mora biti izgrađen prostor za ugradnju dizala, dok u građevinama s osam ili više katova mora biti izgrađen prostor za najmanje dva dizala.

Prosječna površina stana koja zadovoljava potrebe samca je oko 40 četvornih metara, a grad/općina ili APN može donijeti i drugačiju odluku. Tako je Grad Zagreb donio odluku 21. siječnja 2013. da samac može kupiti stan do 47 četvornih metara  NKP-a (neto korisne površine).

Samac može kupiti stan veći od 50 četvornih metara ako stanovi te površine ostanu neprodani.

Samohrani roditelj s jednim djetetom može kupiti stan od 50 četvornih metara i manji sukladno redoslijedu na listi reda prvenstva.

Četveročlana obitelj smatra se odgovarajuće stambeno zbrinuta ako ostvari kupnju stana prosječne veličine 60 četvornih metara.

Obitelj s tri člana može odabrati i manji stan od onog na koji ima pravo, sukladno redoslijedu na listi reda prvenstva.

Ako se do odabira promjene prilike (podnositelj sklopi brak ili postane roditelj) o tome treba dostaviti APN-u dokaz (izvod iz matice vjenčanih/rođenih) do trenutka odabira kada se uzimaju u obzir novi članovi obiteljskog domaćinstva.

Ako određeni stan ostane neprodan, APN će ga ponuditi zainteresiranom kupcu neovisno o površini koja mu pripada prema broju članova zajedničkog domaćinstva.
 

Neto korisna površina

Neto korisna površina stana  je ukupna podna površina stana ili druge prostorije, umanjena za širinu zidova koji je prekidaju i obračunata koeficijentom 1,00. Prilikom izračuna neto korisne površine uzimaju se u obzir i vanjski prostori te se obračunavaju po umanjenim koeficijentima, i to balkon – 0,25, lođa – 0,75, natkrivena terasa – 0,50, nenatkrivena terasa – 0,25.
 

Cijena stana 

Cijena četvornog metra stana sastoji se od: etalonske cijene građenja (građenje, projektiranje, nadzor i vodni doprinos + PDV), koja može maksimalno iznositi 804,04 eura/četvorni metar neto korisne površine stana (plativo u kunama po srednjem tečaju HNB-a na dan uplate), te cijene zemljišta, komunalne infrastrukture i priključka, koja može maksimalno iznositi 321,62 eura/četvorni metar NKP-a (plativo u kunama po srednjem tečaju HNB-a na dan uplate).

Dakle maksimalna (najviša) cijena četvornog metra stana iznosi 1125,66 eura/ četvorni metar NKP-a (plativo u kunama po srednjem tečaju HNB-a na dan uplate).

Predvidiva cijena stana formira se nakon sklapanja ugovora o međusobnim pravima i obvezama između APN-a i grada/općine te sklapanja ugovora o građenju, projektiranju i nadzoru na temelju kojih se sklapa predugovor o kupoprodaji stana s kupcem.

Konačna cijena četvornog metra stambene površine se utvrđuje po okončanju izgradnje i obračuna svih troškova na građevini. Ona ne može biti viša od sedam posto od predvidive cijene utvrđene predugovorom i ne može se naknadno povećavati.
 

Uvjeti kreditiranja

Trošak police osiguranja ovisi o veličini stana i iznosi oko 200-500 kuna godišnje. Polica osiguranja se vinkulira u korist banke i APN-a.

Plaćanje učešća vršite po svom odabiru gotovinom ili kreditom, s time da je to poseban kredit te za njega vrijede drugačije kamatne stope i uvjeti kreditiranja (odnosno uobičajeni odnosno komercijalni uvjeti) od onih koji su zajamčeni po programu POS-a. Međutim, iznos učešća možete realizirati kod iste poslovne banke kod koje se realizira i osnovni kredit, što je vaš izbor.

S bankom sklapate ugovor o kreditu sa sporazumom o osiguranju zasnivanjem založnog prava za sredstva koja osigurava banka. Osim navedenog ugovora,  s APN-om sklapate ugovor o kupoprodaji stana kojim stječete vlasništvo stana te se ujedno time osiguravaju i javna sredstva. Nakon podmirenja duga banci otplaćuju se javna i druga sredstva koja pripadaju Republici Hrvatskoj i jedinici lokalne samouprave.

Svaki kupac može u svom okviru odrediti način i rok otplate kredita, što znači da on može biti i kraći od navedenih 30+1, uz uvjet izjednačene rate kredita banke i kredita APN-a.

Učešće u iznosu od minimalno 15 posto predvidive prodajne cijene stana plaćate u roku 30 dana od sklapanja predugovora o kupoprodaji stana s APN-om. Možete uplatiti i više od 15 posto učešća, u kojem slučaju se smanjuje preostali iznos kredita.

Zakon je predvidio mogućnosti da obitelji s troje ili više djece, dragovoljci Domovinskog rata (koji do 15. siječnja 1992. imaju 100 provedenih dana u obrani suvereniteta RH) i kupci s invaliditetom, nisu obvezni platiti učešće u gotovini nego se učešće pribraja kreditu banke po istim uvjetima.

Kao učešće moguće je upotrijebiti i stambenu štednju.

Sporazum o poslovnoj suradnji sklopljen je s Erste bankom, Hrvatskom poštanskom bankom, Societe Generale-Splitskom bankom i Privrednom bankom te su njihovi uvjeti za Programe APN-a povoljniji od tržišnih.

Kupac može izabrati banku u kojoj će realizirati kredit u kojem slučaju APN takvu kupnju smatra kupnjom za gotovinu.

U pravilu otplata kredita počinje mjesec dana nakon sklapanja ugovora o kreditu. Međutim, zakon je omogućio da se može uzeti i jedna godina počeka.

Ne morate biti klijent banaka s kojima APN ima sklopljen sporazum o poslovnoj suradnji, ali klijenti tih banaka mogu ostvariti povoljnije uvjete od drugih banaka.
 

Kreditna sposobnost

Ako sami niste kreditno sposobni trebate imati kreditno sposobnog sudužnika, ali o tome odlučuje banka.

Maksimalnu kreditnu sposobnost određuje banka uzimajući u obzir postojeće kreditne obveze. Kreditno sposoban znači u okviru stalnih mjesečnih primanja imati slobodan dio za buduću kreditnu obvezu pri čemu iznos kreditne sposobnosti mora biti veći od utvrđenog mjesečnog anuiteta.

Kupci stana zaposleni na određeno vrijeme ne mogu samostalno podići kredit za kupnju stana već kupnju stana mogu realizirati uz kreditno sposobnog sudužnika koji odgovara uvjetima banke.
 

Dodatne informacije:

Zakon o društveno poticanoj stanogradnji

Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama